أحكام وشروط عقد الإيجار في القانون الكويتي

إذا كنت تفكر في إيجار أو تأجير شقة أو فيلا أو استوديو أو أيا من العقارات في الكويت.

فبدلا من البحث عن نماذج جاهزة للطباعة على الإنترنت يفتقد الكثير منها للعديد من النقاط القانونية الهامة، وتخلو تماما من أي شرح أو توضيح.

بدلا من ذلك، ولضمان حقوقك، نقدم لكم اليوم في ((القانون في الخليج)) شرحا لأهم أحكام وقواعد عقد إيجار عقار في الكويت، وأهم النقاط التي يجب أن تنتبه لها في هذا الشأن.

قانون الإيجارات الكويتي ينظم عقود إيجار مختلف العقارات في الكويت، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copilot، خاصة بالقانون في الخليج.

بالإضافة إلى ذلك سنرشدك إلى كيفية توثيق عقد الإيجار ثم طريقة التصديق عليه، وهي الأمور التي تمنع بمشيئة الرحمن حدوث الكثير من المشاكل في الواقع العملي، وحتى إذا حدثت فإنها ستوفر عليك الكثير من الوقت والجهد والمال.

كما ستجدون أيضا في هذا التقرير نموذج لعقد قمنا بإعداده وكيفية التواصل معنا للحصول عليه.

عقد الإيجار في القانون الكويتي:

لقد عرفت المادة الرابعة من قانون إيجار العقارات الكويتي عقد الإيجار بأنه: ((عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة لمدة محددة لقاء أجر معلوم)).

ما هي شروط عقد الإيجار في الكويت؟:

من التعريف السابق فقط، نستخلص الشروط الأساسية لعقود الإيجار في الكويت وهي:

1. التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين معينة (أيا كان نوعها: شقة، استوديو، قطعة أرض، متجر .. إلخ).
2. أنه يكون محدد المدة (لابد من كتابة مدة معينة يستمر خلالها العقد، وننصح هنا أن يذكر يوم بدايته واليوم الذي سينتهي فيه بالتحديد).
3. لقاء أجر معلوم: وهنا أيضا نعرف أنه لابد أن يتم تحديد الأجرة المتفق عليها في العقد وذلك تجنبا للكثير من المشاكل والتعقيدات.

ونستخلص من المادة ٥ من نفس القانون شرطا آخر هو شرط الكتابة، إذ يجب أن يكون عقد الإيجار (مكتوبا).

وكذلك نجد ما يمكن أن نعتبره ((تفضيلا)) وليس شرطا وذلك في المادة ١٢ بأن يحتوى عقد الإيجار على ((الغرض)) الذي تم تأجير العقار من أجله.

فإذا كان لغرض السكن يوضح ذلك، وإذا كان العقار محل تجاري والغرض من الإيجار هو استخدامه في تجارة معينة، يتم توضيح ذلك وذكر نوع التجارة نفسها.

ما هي حقوق المستأجر على المؤجر في القانون الكويتي؟:

الحق في تمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة:

حين الحديث عن حقوق المستأجر على المؤجر فسنجد أن المادة رقم ٧ من قانون إيجار العقارات الكويتي قد حددت أهم تلك الحقوق للمستأجر والتي يصح تسميتها أيضا -التزامات المؤجر- بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في التاريخ المحدد في العقد وهي بحالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من منفعة وفقا لما تم الاتفاق عليه غي العقد أو لطبيعة العين نفسها.

والمقصود بملحقاتها هنا أنه على سبيل المثال قد يكون عقد الإيجار على شقة مفروشة فيجب أن تكون ملحقاتها مثل الأجهزة الكهربائية والمذكورة بالعقد موجودة ويتم تسليمها.

وأن تكون صالحة لأن تفي بما أعدت له من منفعة، فعلى سبيل المثال من قام بتأجير محل تجاري، يجب أن يكون مزود بخدمة الكهرباء على سبيل المثال.

ومع ذلك، فإن ذلك لم يمنعنا في (القانون في الخليج) من قبل من إعداد عقود صحيحة وجري العمل بها، وضعنا فيها نصوصا على أن المستأجر قام بدفع مبلغ كذا لإدخال الكهرباء إلى العين، وأن هذا المبلغ سيتم خصمه من اقساط الإيجار حتى تمام استيفاءه بعد (ونذكر المدة والتاريخ).

الحق في صيانة العين المؤجرة:

وجاء هذا الحق واضحا في نص المادة ٨ من قانون الإجراءات الكويتي.

وأهم أعمال الصيانة التي حددتها المادة هي صيانة الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه والصرف الصحي.

توثيق عقد الإيجار في الكويت:

في البداية وبعد الإتفاق بين الطرفين وتوقيعهما على عقد الإيجار فإن هذا العقد يصنف أمام القانون باعتباره (محرر عرفي).

إذ تنقسم المحررات في القانون الكويتي إلى محررات عرفية وأخرى رسمية.

لذا .. ولتحويل عقد الإيجار إلى محرر رسمي فإن لدينا القانون رقم ١٠ لسنة ٢٠٢٠، ويختص بذلك إدارة التوثيق التابعة لوزارة العدل الكويتية.

ما هو قانون الإيجار الجديد في الكويت؟:

ما حدث مؤخرا بالنسبة لقانون إيجار العقارات في الكويت هو تعديل بإضافة مادتين جديدتين إلى القانون الأصلي، وليس إصدار قانون إيجارات جديد بالكامل.

يكثر في الكويت نموذج عقد الإيجار الذي يربط بين مؤجر كويتي ومستأجرين من العمال القادمين للعمل من دول مختلفة، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copilot، خاصة بالقانون في الخليج.

بتاريخ ١٥ سبتمبر ٢٠٢٤، صدر المرسوم بقانون رقم ٩٥ لسنة ٢٠٢٤ بتعديل بعض أحكام المرسوم بقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ في شأن ايجار العقارات.

هذين التعديلين تمثلا أساسا فيما يلي:

التصديق على عقد الإيجار:

بموجب المادة ١١ مكرر، أصبح من حق المؤجر والمستأجر أن يتفقا على التصديق على عقد الإيجار.

إنها الخطوة الثانية التي تجعل عقد الإيجار أقوى بل وله فاعلية تنفيذية في أمر مهم وهو تحصيل الأجرة المتأخرة.

إذ يوفر ذلك التصديق ميزة مهمة جدا وخصوصا للمؤجرين أصحاب العقارات، إذ يجعل العقد بقوة ((السند التنفيذي)) وهذا ما يسمح بالحصول على الأجرة المتأخرة.

وهكذا .. فبموجب هذا التعديل، أصبح من حق المؤجر أن يقتضي الأجرة المتأخرة من المستأجر فقط بالعقد وبدون الحاجة لاستصدار حكم قضائي.

فقط يلزمه حينها تجهيز هذه الأوراق:

1. العقد المصدق عليه.
2. شهادة تفيد بعدم إيداع المستأجر للأجرة المستحقة.
3. ما يفيد بأنه أرسل (إعذار) للمستأجر، ويمكنكم طلب إعذار يناسبكم من إعدادنا عبر صفحة (اتصل بنا).

شروط اقتضاء الأجرة بالعقد المصدق عليه في الكويت:

لكن للاستفادة من كل ذلك، فقد وضعت نفس المادة (١١ مكرر من قانون إيجار العقارات الكويتي) عدد من الشروط الواجب توافرها، وهذه الشروط هي:

1. لابد أن يكون عقد الإيجار مكتوب وموقع عليه من المؤجر والمستأجر.
2. أن تكون (قيمة الإيجار) الواردة في العقد معينة المقدار وحالة الأداء في تاريخ معين ((بمعني لابد أن يكون العقد به تحديد أن قيمة الإيجار هي ... دينار كويتي شهريا)).
3. أن يكون عقد الإيجار مؤثقا وفقا للقانون رقم ١٠ لسنة ٢٠٢٠ ومذيلا بالصيغة التنفيذية كما سبق وأن أوضحنا من قبل في هذا التقرير.

هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر (الإخلاء في قانون الإيجارات الكويتي)؟:

نصل هنا إلى حالة مهمة للغاية وتثير بعض المشكلات في الواقع العملي لأن بعض الأفراد العاديين لا يعرفون التفاصيل القانونية الدقيقة لها.

بحسب الأصل الموجود في الفقرة الأولى من المادة ١٩ من قانون إيجار العقارات الكويتي فإن الإيجار ينتهي بانتهاء المدة المتفق عليها في العقد.

يدفع هذا البعض للاعتقاد بأنه سينتظر حتى نهاية العقد ثم يطلب من المستأجر أن يخلي العقار .. أو العكس قد يظن المستأجر أنه سيخرج تلقائيا في آخر يوم من أيام مدة العقد.

وهذا الأمر غير صحيح على الإطلاق، سواء كان الإخلاء مرتبط بنهاية عقد الإيجار أو حتى قبل نهاية العقد.

بل يجب على أيا من الطرفين في حالة رغبته إخلاء العقار المستأجر وقبل أن ينتهي العقد أصلا أن يرسل ((تنبيه)) إلى الطرف الآخر يخبره بذلك.

يجب أن يكون هناك تنبيه بإخلاء الشقة سواء كان عقد الإيجار سينتهي ام لا، وذلك لاتاحة الوقت أمام طرفي العقد حتى يستعدوا لذلك، صورة بالذكاء الاصطناعي من مايكروسوفت copilot، خاصة بالقانون في الخليج.

وقد كان القانون واضحا في تلك المسألة إلى حد أنه حدد المواعيد التي يجب أن يحدث فيها التنبيه بالإخلاء فجعلها على النحو التالي:

• إذا كانت مدة عقد الإيجار ثلاثة شهور أو أقل: يكون التنبيه قبل الإخلاء بخمسة عشر يوما.
• إذا كانت مدة العقد ستة شهور أو أقل: يكون التنبيه قبل الإخلاء بشهر.
• إذا زادت مدة العقد عن ست شهور: يكون التنبيه قبل الإخلاء بشهر.

ومع ذلك فإنه يجوز لطرفي العقد الاتفاق في الغقد نفسه على تحديد مدة معينة للتنبيه بالإخلاء بخلاف هذه المدد المحددة قانونا.

ثم حدد قانون إيجار العقارات الكويتي وسيلتين لا ثالث لهما للتنبيه بالإخلاء وهما:

1. تنبيه رسمي.
2. بطاقة بريدية مسجلة بعلم الوصول.

متي يحق للمؤجر طرد المستأجر في الكويت؟:

حددت المادة رقم ٢٠ من المرسوم بقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ في شأن إيجار العقارات الحالات التي يحق فيها المؤجر أن يطرد المستأجر.

الحالة الأولى: عدم دفع الإيجار:

وحددت تلك المادة المدة التي يجوز للمؤجر بعدها طرد المستأجر إذا لم يدفع الإيجار وهي ٢٠ يوم من تاريخ استحقاقها.

وهنا يجب أن ننتبه إلى أنه ينبغي أن نحدد وبدقة في عقد الإيجار الموعد الذي تستحق فيه الأجرة.

أما بقية حالات طرد المستأجر من العين المؤجرة في الكويت، فهي:

الحالة الثانية: تأجير العين من الباطن أو استغلالها من آخرين:

تأجيره العين التي يستأجرها أصلا للغير، سواء كان ذلك لكامل المساحة أو لجزء منها، أو أسكن معه فيها من لم يكن في عقد الإيجار حقيقة أو حكما (كما يحدث أحيانا من قيام البعض بإدخال أشخاص آخرين لشقة قاموا باستئجارها)، أما إذا أعطاهم المؤجر إذنا كتابيا بذلك، فلا يجوز طردهم.

الحالة الثالثة: إساءة استعمال العين المؤجرة:

لوحة تحكم المدير

تخصيص المظهرتعديل HTMLالإحصائياتالتنسيقالتعليقاتالصفحاتالمشاركاتالإعداداتتعديل المقال